zaandam-220143_640

Kredyt na kupno mieszkania pod wynajem. Czy finansowe perpetum mobile istnieje naprawdę?

W odpowiedzi na pytanie zadane w tytule można napisać „i tak, i nie”. W głowach wielu inwestorów czy też osób chcących zdobyć finansową niezależność często tli się misterny plan – „zaciągnę kredyt hipoteczny, wynajmę mieszkanie, a za kasę z najmu spłacę nie tylko ratę, ale i zostanie mi jeszcze trochę na życie”. Choć taki plan wydaje się być z grubsza sensowny, to zanim podejmiemy się jego realizacji warto jednak zastanowić się, jakie są plusy i minusy takiej inwestycji w ujęciu długoterminowym. Kredyt będziemy spłacać przecież przez dobre 30 lat.

cowplywa

Załóżmy, że wszytko poszło dobrze. Znaleźliśmy fajne, trzypokojowe mieszkanie w dobrej dzielnicy Gdańska bądź Warszawy. Koszt takiego lokalu to co najmniej 400 tys. zł. Jeśli mamy odpowiednią zdolność, bank udzieli nam kredytu. Łączna suma rat, które teraz będziemy musieli spłacić wyniesie jednak nie 400 a znacznie ponad 600 tysięcy złotych (i to przy obecnie rekordowo niskim oprocentowaniu hipotek). Na miesiąc będzie to, więc prawie 1 700 zł.

Przeciętna stopa zwrotu z najmu w dużych miastach Polski to przeciętnie 4,0% netto rocznie, co w naszym przypadku pozwala zakładać wpływy na poziomie 1600 zł miesięcznie. Choć w takim układzie trzeba będzie dołożyć stówkę od siebie, system wygląda w miarę stabilnie. W końcu już za trzy dekady mieszkanie stanie się naszą własnością i będzie można je sprzedać po cenie rynkowej. Ta jednak, wcale nie musi być wtedy wyższa, niż obecnie. Ostatnie 7 lat to spadek przeciętnej ceny transakcyjnej na polskim rynku niemal o 20%! Trzeba więc liczyć się z tym, że za nasze lokum możemy dostać mniej, niż sami za nie zapłaciliśmy.

Obecnie nie ma za bardzo przestrzeni do dalszych obniżek stóp procentowych. Ich podwyżka, choćby do poziomu 5% (+1,5% przeciętnej marży banku), spowoduje wzrost naszej raty kredytowej o ponad 900 zł na miesiąc! A co jeśli podwyżki pójdą jeszcze dalej? Wówczas trzeba będzie nieco głębiej sięgnąć do kieszeni. Dla przestrogi – w takiej Rosji tylko w grudniu 2014 roku podniesiono stopy o 8% (do poziomu 17% rocznie).

Jest jeszcze szereg innych czynników, które mogą zakłócić działanie naszego finansowego samograju. Wśród nich są między innymi zmiany demograficzne, czy polityka mieszkaniowa prowadzona przez państwo (patrz infografika). W tym miejscu obawiałbym się głównie….studentów. Nie chodzi o to, że mogą zdemolować nasze mieszkanie, za którego remont będziemy musieli zapłacić. Rzecz w tym, że może ich zwyczajnie braknąć (szczególnie w dużych miastach). Ich liczba w ciągu dwóch dekad zmniejszy się nawet o 200 tysięcy. A warto wiedzieć, że jest to grupa wynajmujących, która reguluje swoje zobowiązania najlepiej (wszakże zawsze można liczyć na pomoc rodziców).

Tak więc, choć kupno mieszkania na kredyt, a następnie jego wynajem wydaje się całkiem dobrą opcją, to jednak na miejscu inwestorów liczyłbym się z koniecznością, że co jakiś czas będą musieli dorzucić parę groszy od siebie, aby spłacić kolejną ratę. No i przede wszystkim ubezpieczyłbym się od wzrostu stóp procentowych. Inaczej rynek może nas szybko wykończyć.

About admin

5 thoughts on “Kredyt na kupno mieszkania pod wynajem. Czy finansowe perpetum mobile istnieje naprawdę?

  1. A jak to się ma w porównaniu do zagranicy? W końcu na zachodzie Europy wiele ludzi nie ma własnego mieszkania, ale wynajmują cudze często na wiele wiele lat. A co z imigrantami? Ci przecież też nie kupują mieszkań. Warto byłoby to wziąć pod uwagę w tym artykule.

    1. Słuszna uwaga. Oprócz Bułgarów i Rumunów w Polsce jest najwyższy odsetek osób kupujących mieszkanie na własność. Im kraj bogatszy, tym więcej osób wynajmuje lokal, zamiast go kupować. Może jest tak dlatego, że przy 2-3 razy (realnie) wyższych zarobkach na zachodzie, ludzie nie zaprzątają sobie głowy tematem mieszkania, bo koszty utrzymania stanowią tam dużo mniejszy odsetek dochodów, niż u nas? W Polsce staramy się „dusić” każdy grosz i stąd kupno nieruchomości postrzegane jest, jako inwestycja życia i lokata kapitału zarazem.

  2. Rynek nieruchomości w Polsce jest tak niepewny, co będzie za 30 lat? Tego raczej nikt nie wie, chociaż prognozy USA są dobre to ja już nie jestem takim optymistą. I czy czeka nas wizja Hiszpanii gdzie całe osiedla stoją puste ? Raczej nie, ale ceny mieszkań poszybują w dół i kupno mieszkania na kredyt żeby mieć je za 3 dekady moim zdaniem to zbyt duże ryzyko. Aha i dodatkowe koszty – dochodzi podatek od wynajmu i amortyzacja (remonty, wymiana mebli itd.)

    1. No właśnie, skoro średnie ceny od szczytu w 2007-2008 roku spadły w Polsce o prawie 20%, to dlaczego nie miałby spaść o 50%, tak jak to miało miejsce w Japonii?
      Kupić czy wynajmować? Różne jest podejście do tej kwestii. U nas ponad 80% kupuje na kredyt, wiążąc się z bankiem na 20-30 lat. W Niemczech to tylko 40-45%.

  3. Niewielu ludzi posiada taką gotówkę, a kredyt jest dobrym rozwiązaniem przy zakupie apartamentu w aparthotelu, np Wola Invest. Spłaci się szybciej niż zwykłe mieszkanie zakupione pod wynajem.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.